Creditarea locuintei cu venituri din dividende

Antreprenoriatul reprezinta pentru cei mai multi dintre noi un utopic vis de libertate. Ne imaginam ca schimbam paradigme si revolutionam prin creativitate si inovatie disruptiva, dar cel mai adesea antreprenoriatul se dovedeste a fi un drum intortocheat, plin de gropi si cotituri, presarat cu provocari de toate felurile. Printre aceste provocari ale antreprenorului roman se numara si interactiunile cu banca. Mai exact, in acest articol vom vorbi despre cum poti solicita un credit imobiliar pe baza veniturilor din dividende.

Da, este posibil! Chiar si pentru antreprenorii cu experienta si care au intampinat de-a lungul timpului tot felul de obstacole birocratice atat in relatia cu statul, cat si in cea cu bancile, un credit imobiliar pe baza veniturilor din dividende inseamna in continuare multe hartii, drumuri, declaratii. De la banca la banca, documentele solicitate pot diferi destul de mult. Unele banci vor solicita dovada achitarii impozitului pe dividende, altele extrasele dovedind incasarea dividendelor, iar anumite banci vor cere toate acestea si in plus dovada achitarii ultimelor taxe la stat. Si din pacate, uneori solicitarea acestor documente se face pe parcurs, nu la inceput, ceea ce poate duce la tergiversari, timp pierdut si frustrari inutile.

Ce presupune solicitarea unui credit pe baza veniturilor din dividende?

Pentru a aplica pentru un credit imobiliar sau ipotecar obtinut in baza veniturilor din dividende, un antreprenor va trebui sa faca dovada acestor venituri – din balantele anuale si ultima balanta, coroborate cu structura de actionariat. Va trebui sa ofere de asemenea informatii suplimentare, inclusiv in legatura cu veniturile sale din salariu. Prima etapa de parcurs consta astfel in stabilirea eligibilitatii, precum si a sumei ce poate fi finantata.

Bancile evalueaza in mod diferit aceste venituri din dividende. Anumite banci realizeaza o analiza pe baza situatiilor financiare ale companiei care plateste dividende si decid in functie de acel raport daca le accepta sau nu ca venituri eligibile pentru creditare. Exista banci care accepta venituri doar ale companiilor din anumite domenii de activitate prestabilite. De asemenea, sunt banci care considera veniturile din dividende eligibile doar in cazul in care compania are o cifra de afaceri de peste 500 000 EUR. Alte banci scurteaza perioada de creditare la 10 ani, ceea ce se traduce adesea printr-o rata foarte mare pentru un credit ipotecar, sau mult mai mare decat si-ar dori antreprenorul, chiar daca beneficiaza de venituri generoase. In privinta perioadei, deseori este recomandat sa opteze pentru un contract pe 20 de ani sau chiar 30 ani, in loc de 10 ani, avand in vedere ca poate oricand rambursa anticipat, pentru a nu pune presiune prea mare pe bugetul personal.

De asemenea, in cazul creditelor solicitate pe baza veniturilor din dividende, ajustarea si ponderarea sumelor rezultate se realizeaza in mod diferit – de exemplu, dintr-un venit din dividende de 10 000 lei, banca va considera aceasta suma ca fiind echivalentul unui salariu de aproximativ 4 – 5 000 lei.

Chiar daca beneficiaza de venituri pe dividende, ideal ar fi ca antreprenorii sa aiba si un salariu, fie el si minim pe economie. Cam toate bancile vor cere si dovada unui venit din salariu: unele il accepta oricat de mic (desigur, in limita minimului legal), altele stabilesc un plafon de minim 2 000 lei sau mai mult. Sunt si banci care plafoneaza veniturile din dividendele acceptate la un nivel al 120% din salariu, ceea ce in cazul multor antreprenori nu este neaparat o situatie de dorit.

Ce se intampla cand in firma sunt mai multi asociati?

Atunci cand intr-o firma exista mai multi asociati, veniturile din dividende sunt cele cuvenite asociatului solicitant, ele fiind ajustate in mod proportional: de exemplu, daca firma plateste dividende in suma neta de 100 000 lei si asociatul ce solicita creditul detine 30% din societate, atunci acestuia i se cuvin 30 000 lei. Este important de mentionat ca aceste venituri din dividende trebuie sa fie efectiv repartizate pentru a fi luate in calcul la solicitarea unui credit. Astfel, daca sunt mai multi asociati, acestia trebuie sa decida de comun acord sa repartizeze dividendele, in caz contrar ele reprezentand profituri reportate.

De asemenea, este nevoie de profit pentru a putea repartiza dividende. Pentru ca bancile ce fac analiza pe documentele financiare ale societatii sa se poata pronunta asupra eligibilitatii veniturilor din dividende, este importanta si situatia financiara a societatii. Ideal, aceasta ar trebui sa aiba o oarecare constanta sau crestere in cifre, o evolutie cat de cat predictibila, preferabil de crestere, preferabil pe profit. Nu toate bancile analizeaza evolutia societatii, dar in general aceasta se face pe ultimii 2, 3 ani. Chiar si veniturile din dividende sunt comparate pe ultimii 2, 3 ani, nu doar in anul precedent.

Putem utiliza alte surse de venit?

In cazul in care veniturile prezentate de  antreprenor nu sunt suficiente pentru suma finantata solicitata, pot fi identificate si alte surse de venit in completare. Un mix de venituri reprezinta oricand o solutie: venituri din activitati independente, in cazul celor care detin si un PFA, de exemplu sau venituri din chirii, din contracte de management sau diverse indemnizatii de administrare, fiecare cu regulile lor.

In ceea ce priveste veniturile din chirii, acestea trebuie neaparat inregistrate la ANAF sau, pentru ca mai nou nu mai este obligatorie inregistrarea contractului de inchiriere, trebuie sa figureze in declaratia unica 212. Apoi, in functie de perioada pe care e  incheiat contractul de inchiriere si alte criterii, exista si aici anumite aspecte de luat in considerare: e important ca respectivul contract de inchiriere sa fie incheiat pe perioade mai mari sau, daca e pe o perioada de cel mult 1 an, sa existe o perspectiva de prelungire. De asemenea, comportamentul bancilor este si in acest caz diferit: sunt finantatori care nu le accepta deloc ca venituri eligibile, altii care le accepta ajustate sau care le iau la valoarea lor integrala, adica le echivaleaza unui salariu. Si in cazul veniturilor din chirii, acestea pot fi luate in considerate doar complementar venitului din salariu.

Ce garantii trebuie constituite pentru un credit imobiliar?

Cand vine vorba despre garantii, depinde de achizitie. In vederea unei achizitii standard a unui apartament sau a unei case finalizate, locuibile sau care urmeaza a fi finalizate, ipoteca se pune pe imobilul achizitionat. Insa daca cineva isi doreste sa cumpere un teren, de exemplu, atunci oferta de finantare este mult mai limitata. Exista banci care finanteaza intre 50% si 75% din valoarea terenului, uneori si cu conditia constituirii unei garantii suplimentare, cum ar fi o ipoteca pe o casa sau pe un apartament aflate deja in proprietate, pentru a completa structura de garantii pana la un nivel confortabil bancii. De asemenea, daca se doreste achizitionarea unei case vechi, care nu mai are menire de locuinta si trebuie daramata, de exemplu, ne regasim in aceeasi situatie ca cea de mai sus, a achizitionarii unui teren, cu mentiunea ca aici mai discutam si despre acorduri suplimentare, de demolare si respectiv construire. In acest caz ar putea fi recomandat sa nu se ipotecheze ce se cumpara, ci sa se ia un credit imobiliar garantat cu ipoteca pe alta proprietate care sa acopere valoarea. Oricare dintre aceste situatii se poate transforma intr-o reala provocare, iar sfatul specialistilor devine o necesitate.

Pot deduce TVA?

Persoana fizica achita pretul ce include TVA, fara a putea deduce taxa. Altfel spus, si in cazul creditelor pe baza veniturilor din dividende, TVA impacteaza pretul total. Desigur, legislatia in materie este complexa: in cazul caselor noi se aplica TVA, in cazul celor mai vechi, nu. De asemenea, TVA in domeniul imobiliar este stabilita pe praguri: cota de 5% se aplica pentru locuinte in valoare de maxim 450.000 de lei, exclusiv TVA si cu suprafata de maxim 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, iar cota standard de 19% pentru locuintele ce depasesc pretul sau suprafata indicate anterior. Exista de asemenea posibilitatea de a contracta un credit prin programul Noua Casa cu venituri din dividende, insa conditiile specifice programului referitoare la valori, suprafata si obligatia de a nu fi detinut imobil anterior se mentin.

De ce sa pierzi timp, bani si sa te incarci negativ?

Expertii Finoteca, prin munca depusa in cazul altor dosare similare, pot anticipa solicitarile bancilor, scutind astfel antreprenorii de zeci de drumuri sau telefoane catre contabil. Un antreprenor va solicita poate un credit imobiliar in baza veniturilor obtinute din dividende o data sau de cateva ori in viata. Finoteca pune la dispozitia solicitantilor o experienta extinsa in domeniu si ii poate ajuta cu toate cunostintele valoroase de care dispune, simplificandu-le intreaga experienta.

“Noi trecem prin aceasta experienta in mod repetat alaturi de clientii nostri si invatam odata cu ei, aplicand mai departe ce invatam in modul de abordare, cerintele legate de documentele solicitate, modul de analiza sau de interpretare a acestora. Avem experienta de creditare a persoanelor juridice, iar in ceea ce priveste bancile care fac analize ale indicatorilor financiari ai societatii pentru acceptarea dividendelor ca venituri eligibile, putem identifica imediat finantatorul mai potrivit pentru fiecare solicitare. Avem capacitatea de a efectua aceasta analiza intern, si in baza acesteia, alegem si propunem banca pe care o consideram ca prezinta sansele cele mai mari de succes, in conditile cele mai bune.” ne spune Raluca Oprea, fondatoarea Finoteca.

Atunci cand gasim o casa ce se poate transforma in acasa, ne coplesesc tot felul de emotii. Ingrijorarea si stresul privind modalitatile de finantare a achizitiei nu ar trebui sa se numere printre acestea, iar linistea voastra poate incepe cu noi: va asteptam la Finoteca, complet GRATUIT, sa analizam impreuna toate informatiile, sa aflam in ce buget maxim ne putem incadra si sa va ducem acasa.